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赴港上市 万达商业地产需一件皇帝新衣

2016-03-17 16:59:20

2013年,万达公寓、商铺、写字楼收入达1262.5亿元,租金收入仅为85.6亿元,占总收入的5.87%。而像新鸿基、太古等公司,物业体量不如万达,但2013年的租金收益并不逊于后者。新鸿基利润状况亦不输万达

王健林拉来马化腾、李彦宏共建万达O2O平台,外界旋即解读为围攻马云与阿里,这有点牵强。O2O市场尚处发展初期,严格来说,竞争都还没真正开始,难言谁会断了谁的路。

这个由前中国三大首富搞定的O2O平台合作案,当天没有讲出一个子丑寅卯,王健林、马化腾、李彦宏的致辞里,并没有太多耳目一新的东西。除了王健林确认不做实物电商外。

王健林说,要等个一两年,才能看出万达O2O到底想做什么。这说明,合作案目前并没有细化目标,一切不过是开始。

若是强跟阿里挂勾,敏感的时间点倒是可说。阿里IPO在即,在阿里路演传播战略方向时来一波O2O的传播,搞一个平台工程,能让专注于IPO节奏的阿里心存芥蒂。

抛开O2O远景目标以及这种比较隐晦的用意,在这个时间点,王健林与万达到底意在何处?事实上,真正应该关联起来解读的,是万达商业地产,而不是阿里。要知道,此前,万达商业地产也在紧锣密鼓的布局上市。

为商业地产上市包装概念

7月份,万达商业地产冲刺A股IPO失败,证监会公布的理由是,万达未按规定要求报送预披材料。

万达集团IPO经验丰富,之前一直冲刺,出现类似纰漏不可理解。这应是公司的主动选择。毕竟,宏观面难言向好,A股行情也未有突破,挂牌后公司股价若没有什么表现,可是麻烦事。

这不是虚言。除了体量与规模,万达商业地产运营体质不能算有多好。

商业地产服务机构RET睿意德之前曾表示:万达广场、酒店、百货都不赚钱。

2013年,万达商业地产公司收入1456.2亿元,其中公寓、商铺、写字楼收入达1262.5亿元,租金收入仅为85.6亿元,占总收入的5.87%。而像新鸿基、太古等公司,物业体量不如万达,但2013年的租金收益并不逊于后者。新鸿基利润状况亦不输万达。

此外,万达商业地产还欠缺概念包装,没有勾画出面向未来的商业模式。纵使冲刺IPO成功,此后想维持一个稳定价格也很困难。因为,它的物业回报率太低。

回头再看这次万达O2O合作案,个人判断是,它是万达商业地产再度冲刺IPO的一个策略,能以新的概念、新的模式,提升估值,吸引投资人的目光。

万达O2O根本没法脱离万达商业地产独自生存。马化腾、李彦宏也都强调万达线下资源带来的服务优势。可以说,如果缺少这部分线下资源,万达O2O很难有作为。反过来,缺少O2O规划的万达商业地产,也不会有未来。

万达商业地产业务,主要在大陆,而O2O平台,设立在香港。便于整合全球资源是在香港成立此平台的原因之一,更改商业地产上市地点或许也在考虑之内。而O2O是否会创造母凭子贵的效果,值得联想。

万达商业地产正在加快重新包装上市的步伐。

被认为是万达集团旗下"空壳”的香港上市公司"万达商业地产(集团)有限公司”,前两天发布亏损中报时,更名为"万达酒店”。公司表示,要将此上市公司打造成以万达自有品牌酒店项目为主的海外综合地产项目投资及运营平台。

实际上,这一次更名,给人一种为万达内地商业地产让路的态度。再结合新生的50亿元O2O平台项目落地香港,个人断言,它很可能成为万达商业地产在香港上市的平台。

若果真如此,王健林拉来的马化腾与腾讯、李彦宏与百度,就不仅仅只贡献技术力量,二者还可能扮演基石投资者的角色。真金白银,并非王健林所必需,他担心的是万达缺少互联网企业内核与气质。而庞大的O2O概念,不但需要技术因素,更需要互联网巨头们的站台效应。

强强联合未必成事

那么,如何看待这个由三个曾经的中国首富做的O2O平台?表面上,没有理由说它会失败。因为,从资源、资金、技术方面看,在中国,可能再也找不到比其更强的搭配:万达商业地产有丰富的线下资源;腾讯有社交平台尤其是微信体系的支撑,移动端势力强大;百度能提供搜索、大数据、基于位置的服务(LBS)支持。

但是,强强联合未必成事。至少,短期来讲,此新生项目难言乐观。

第一,万达O2O定位于开放平台,这与万达商业地产有限的区域覆盖之间存在矛盾。

万达商业地产的线下资源确实丰富,客流量很大,但是,从单体个数与覆盖区域来说,还很有限,只集中在核心城市的有限区域。

如果只局限于万达线下资源,所谓开放平台,就要大打折扣;如果扩展到万达之外的线下资源,那不是万达的优势。几乎每个细分领域,都会涌现出不同体量的对手。

而且,几十家上百家的万达广场是一种商圈模式。每一个商圈的客流来源,相对固定。要打破这种商圈,也并不容易。

从这两点说,万达O2O现有的线下资源跟未来开放平台的定位,有一定矛盾。万达本身的实体部分,可能会限制未来平台的规模效应。

第二,王健林与马化腾、李彦宏之间,马化腾与李彦宏之间,有直接竞争关系,未来合作走势不明。

有腾讯参股的大众点评也在冲刺IPO,在这个关口,若万达O2O未来几季声势太大,有可能抑制大众点评的概念特色。到时,纵使马化腾有再开放的心胸,将腾讯定位于所谓"连接器”角色,但利益深度相关,他如何能摆平两家关联公司?

此外,虽说百度是BAT里直接布局O2O最弱的一家,但它也有实物电商与O2O资源,如全资收购的糯米网,以及投资参股的安居客、齐家网等。李彦宏不至于无视百度系的资源,全力为他人做嫁衣。

至于马化腾与李彦宏之间的竞争,不用说,它们一度几乎全线作战。

O2O是一个庞大、丰富的信息化愿景,尤其在中国,能容得下许多平台。三个企业家都有相当大的心胸。但,完全无视三家公司之间错综复杂的潜在竞争,也太单纯。

按照王健林左右逢源的姿态,未来跟马云"联手”也不无可能。只是现在,他需要化解燃眉之急,不把万达商业地产的资本平台搞定,2015年及以后的万达集团,看上去,那梦想都显得太廉价,太没想象力。


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